L’occupation illégale d’un logement constitue une situation particulièrement préoccupante pour un propriétaire. Lorsqu’un squatteur s’installe dans un bien sans autorisation, la récupération du logement ne peut pas s’effectuer librement. Même si le droit de propriété bénéficie d’une protection importante, la loi encadre strictement les démarches permettant d’obtenir le départ des occupants.
Le squatteur ne bénéficie pas des mêmes droits qu’un locataire. Les procédures applicables diffèrent selon les circonstances de l’occupation, la nature du bien concerné et les démarches engagées par le propriétaire. En tant qu’avocate en droit immobilier, j’accompagne régulièrement des propriétaires confrontés à cette situation afin de sécuriser leurs démarches et d’obtenir la restitution de leur bien dans le respect des règles applicables.
Qu’est-ce qu’un squatteur ?
Le squatteur est un occupant sans droit ni titre. L’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 (loi DALO), modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au propriétaire ou au locataire d’un logement squatté de demander au préfet une procédure administrative accélérée d’évacuation forcée, sans avoir à saisir un juge.
Le squatteur se distingue du locataire, même lorsque ce dernier ne paie plus son loyer. En effet, un locataire dispose initialement d’un contrat de location. À l’inverse, le squatteur n’a jamais bénéficié d’un droit d’occupation valable ou s’est maintenu dans les lieux sans aucun titre juridique. Le squatteur est un occupant sans droit ni titre.
Cette distinction est essentielle, car les procédures d’expulsion applicables ne sont pas identiques. Depuis plusieurs réformes récentes, le législateur a renforcé la protection des propriétaires victimes d’un squat en facilitant, dans certaines situations, les démarches permettant d’obtenir la libération du logement.
Quels sont les droits du propriétaire face à un squatteur ?
Le propriétaire conserve pleinement son droit de propriété malgré l’occupation illicite de son bien. En revanche, il ne peut pas procéder lui-même à l’expulsion du squatteur. Par exemple, il lui est interdit :
- de changer les serrures ;
- de couper l’électricité ou l’eau ;
- de pénétrer dans le logement par la force ;
- de déplacer les effets personnels des occupants.
Ces pratiques peuvent engager sa responsabilité, voire constituer une infraction pénale. Le propriétaire doit donc respecter la procédure prévue par la loi afin de récupérer son bien. Lorsque les conditions légales sont réunies, il peut notamment solliciter l’intervention du préfet afin d’obtenir une évacuation forcée dans le cadre de la procédure administrative prévue par le Code des procédures civiles d’exécution. Le propriétaire ne peut jamais expulser lui-même un squatteur, même lorsqu’il est propriétaire du logement.
Comment faire expulser un squatteur ?
La procédure applicable dépend principalement de la situation d’occupation du logement. Lorsqu’il s’agit d’un véritable squat, le propriétaire peut, dans certaines hypothèses, demander au préfet de mettre en demeure les occupants de quitter les lieux. Cette procédure administrative permet parfois d’obtenir une évacuation plus rapide qu’une procédure judiciaire classique. Lorsque cette voie n’est pas applicable ou lorsqu’un litige subsiste, le propriétaire peut saisir le tribunal afin d’obtenir une décision d’expulsion.
Il est donc essentiel d’identifier précisément la situation juridique des occupants avant d’engager une démarche. En effet, la procédure diffère sensiblement selon qu’il s’agit :
- d’un squatteur ;
- d’un ancien locataire demeuré dans les lieux ;
- d’un occupant bénéficiant encore d’un titre d’occupation.
Pour mieux comprendre les règles applicables aux locataires, vous pouvez également consulter notre article consacré à la procédure d’expulsion, qui présente les étapes, les délais et les droits des différentes parties.
Quelles précautions prendre avant d’acheter ou de louer un bien ?
Certaines situations d’occupation illicite peuvent être découvertes après l’acquisition d’un bien immobilier. Avant toute vente, il est donc recommandé de vérifier la situation d’occupation du logement ainsi que les éventuelles procédures en cours. Lorsqu’un acquéreur découvre, après la vente, qu’un logement est occupé illégalement alors que cette information ne lui avait pas été communiquée, plusieurs recours peuvent être envisagés selon les circonstances.
Vous pouvez notamment consulter notre article consacré au vice caché immobilier, qui présente les actions susceptibles d’être engagées après une acquisition. Par ailleurs, les propriétaires confiant leur bien à une agence immobilière peuvent s’interroger sur les obligations de cette dernière lorsqu’une occupation irrégulière survient. Notre article relatif à la gestion locative détaille les responsabilités pouvant incomber au professionnel chargé de l’administration du bien.
La trêve hivernale protège-t-elle les squatteurs ?
La trêve hivernale ne protège pas automatiquement les squatteurs. Contrairement aux locataires, les personnes qui occupent un logement sans droit ni titre peuvent, dans certaines situations, faire l’objet d’une procédure d’évacuation sans attendre la fin de la période de trêve hivernale. Il convient toutefois de distinguer plusieurs situations juridiques, souvent confondues en pratique :
- le squatteur, qui s’est introduit ou maintenu dans un logement sans jamais disposer d’un droit d’occupation ;
- le locataire en situation d’impayés, dont le bail est toujours en cours malgré les loyers dus ;
- l’ancien locataire, dont le bail a été résilié mais qui demeure dans les lieux ;
- l’occupant d’un meublé de tourisme, dont la situation obéit à des règles particulières selon les circonstances.
Le statut de l’occupant détermine directement la procédure applicable et les protections dont il bénéficie. Lorsque les conditions prévues par la loi sont réunies, le propriétaire victime d’un squat peut demander au préfet la mise en œuvre de la procédure administrative d’évacuation. Après réception d’un dossier complet, le préfet examine la demande et apprécie si les conditions légales sont réunies. Si la demande est recevable, une mise en demeure est adressée aux occupants, leur laissant au moins 24 heures pour quitter volontairement les lieux. À défaut, le préfet peut ordonner leur évacuation. La décision préfectorale intervient, en principe, dans un délai de sept jours à compter de la réception de la demande complète.
Cette procédure peut permettre une évacuation plus rapide qu’une procédure judiciaire classique. Toutefois, elle n’est pas automatique. Son application dépend des circonstances du dossier et de l’appréciation de l’autorité préfectorale. Pour comprendre dans quelles situations une expulsion est suspendue ou, au contraire, peut être poursuivie pendant la période hivernale, vous pouvez également consulter notre article consacré à la trêve hivernale.
Pourquoi se faire accompagner par un avocat ?
Une occupation sans droit ni titre nécessite une analyse juridique rapide afin de choisir la procédure la plus adaptée. La qualification de la situation, les délais applicables et les démarches à accomplir varient selon les circonstances. En tant qu’avocate en droit immobilier, j’accompagne les propriétaires afin de sécuriser leurs démarches, préserver leurs droits et engager, lorsque cela est nécessaire, la procédure la plus efficace pour obtenir la restitution de leur bien.
FAQ – Squatteur
Qu’est-ce qu’un squatteur ?
Un squatteur est une personne qui occupe un logement sans l’autorisation du propriétaire et sans disposer d’un titre juridique lui permettant d’y demeurer.
Quelle est la différence entre un squatteur et un locataire ?
Le locataire bénéficie d’un contrat de location, même s’il ne paie plus son loyer. Le squatteur, en revanche, occupe le logement sans aucun droit.
Le propriétaire peut-il changer les serrures ?
Non. Le propriétaire ne peut pas se faire justice lui-même. Il doit respecter la procédure prévue par la loi.
Peut-on expulser rapidement un squatteur ?
Oui, dans certaines situations, une procédure administrative peut permettre une évacuation plus rapide. Les conditions d’application doivent toutefois être réunies.
Quels textes encadrent l’expulsion des squatteurs ?
Les règles applicables figurent notamment dans le Code des procédures civiles d’exécution, ainsi que dans les textes relatifs à la protection du domicile et à la procédure d’évacuation des occupants sans droit ni titre.
Conclusion
Le squatteur ne bénéficie pas du même statut qu’un locataire. Cette distinction emporte des conséquences importantes sur la procédure applicable et sur les droits du propriétaire. Toutefois, même confronté à une occupation illicite, le propriétaire doit respecter les démarches prévues par la loi. Une intervention précipitée ou irrégulière peut compromettre la défense de ses intérêts. En tant qu’avocate en droit immobilier, j’accompagne les propriétaires confrontés à un squat afin d’évaluer la situation, d’engager la procédure adaptée et de sécuriser chaque étape jusqu’à la restitution du bien.